
比高点跌去39%的二手房,年末却成了北上广深成交的主角
先把冷冰冰的时间轴摆出来
二手房价环比连跌44个月、同比连跌47个月,整整四年没抬起头

克而瑞给出的截面更直白:重点30城二手房相较峰值回落39%
这意味着,顶点100万的标的,账面只剩61万
可同一时间,挂牌却在缩,上海从高峰回落3.2万套,北京少了2.2万套,广州减少1.16万套,深圳也少了1万套
库存在退,价格在跌,成交在起,这不是常见组合
如果只看一个月,2025年12月的热度能说明问题
北京二手房成交约21556套,上海超过23000套,深圳在6500套附近
更关键的是,二手房占当地总成交的比重分别达到68%、80%、78%,七八成的成交都在二手盘里完成
这不是跟风,是实打实的换手
2025年全年来看,克而瑞统计重点30城二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米,同比微增0.2%,易居研究院披露北上广深1至11月合计成交约51.9万套,均是近四年新高
用一句话概括,就是以价换量,量先稳住了
价格还在跌,为什么还会有人抢着买?

这是当下最值得较真的问题
国家统计局的数据摆在这儿:2025年10月一线城市二手房价环比再跌0.9%,11月跌幅扩大到1.1%,在所有城市里跌得最狠
明知道可能还会往下走,掏首付的人为什么不再等一等?
答案不复杂
便宜是真便宜了,资格也好办了
过去在一线城市,哪怕年薪三十万,总价五百万起步的门槛让很多人掉头
2025年不同了,政策端持续优化,北京等地限购放松,增值税等交易环节调整,价格回落叠加门槛下降,让“上车难”第一次变成了“咬牙能上”
当预算和资格都对上号,被压制多年的自住需求自然会冒头
看结构最有说服力
上海在2025年12月成交的二手房里,总价三百万元以下占比达到70.01%,50至90平方米面积段超过一半
这些签约,几乎清一色是首套刚需

再往底层看,上海常住家庭自有住房率约63%至65%,其中非沪籍家庭只有约25%
城市里还有大量稳定就业的家庭仍在等待第一套住房,这部分人群的“居住必须题”在价格回落与政策松动后被集中激活
房东端的态度,同样发生变化
不是所有人都急着卖
一种是不缺现金流的业主,挂牌久了无人问,宁可收回钥匙静待,不愿在低位成交;
另一种是高位接盘的业主,与其认亏出场,不如收租对冲月供,先把资产放在那儿
中介门店的日常因此变了味,更多电话不再是催降价,而是沟通是否暂缓带看
挂牌减少,并不全是卖光了,更多是“撤牌观望”和“转租代售”的叠加效应
当主动供给收缩,市场的情绪线也在回弹
二手房的涨跌,本质上是分散参与者的心理博弈
一套套房子握在千家万户手里,决策不统一,情绪容易共振

恐慌时会踩踏,预期稳定后会止跌
正因如此,二手房比新房更快反映真实供需
所以当挂牌量开始显著回落、成交量逐月恢复,这就是个清晰的信号,情绪的水位在下降
还有一个经常被忽视的事实
现在的买方,不再把买房当成收益率计算题,而是当作生活解题卡
住得近不近,通勤要多久,孩子上学怎么安排,这些具体的变量比K线更有分量
对刚需而言,早住一年,就是少搬一次家、少谈一次涨租
这不是投机,是把居住和时间成本算细了的理性选择
当然,理性并不等于盲目乐观
数据的另一面提醒人保持克制

国家统计局的口径显示,一线二手房价在2025年10月和11月仍是领跌阵营,说明价格调整并未结束
成交是回来了,但更多是通过让利换出来的
市场的主旋律不是大幅反弹,而是“价稳量稳”的过渡
把年内节点串一下,会更清楚节奏
2025年前三季度,二手房交易总体活跃,一季度同比冲高,此后趋稳;
10月后挂牌开始明显减少;
11月,各地成交环比回升,北京环比增长约19.5%,上海约24%,价格仍在走低;
12月,上海连续两月成交破2.2万套,北京达到近21个月高位,深圳也有年末翘尾
这是一条典型的先价后量再到预期修复的路径
市场的底,不靠口号,靠流动性;

而流动性的来源,是被价格和政策同时唤醒的真实需求
北上广深的基本盘仍在,只要价格贴近收入与预期,买得起、也愿意买的人群仍然充足
与一些三四线城市不同,一线城市的问题更多是“什么价能成交”,而非“有没有人接”
这也是房东“不慌”的底气所在
回到最初的那两个疑问
为啥跌了还买?
因为生活的刚性诉求不等人,成本够到位时,迟疑比失手更贵
房东为何不急?
因为资产质量与租赁回报仍在,现金流没断,就有时间选择出场窗口
当买与卖的节奏从同频恐慌变成错位博弈,企稳就有了物理基础

这并不意味着万事大吉
政策仍在优化,交易税费与限购的细节还会迭代;
挂牌减少需要持续观察,是短期撤牌还是中长期供给收缩,要用更多月度数据去验证;
价格层面也不必期待V形反转,更像是台阶式寻找平衡
克而瑞、易居、安居客、中指、乐有家的多源数据在2025年年底指向同一方向:二手房的“量”先走出来了,“价”还在磨
如果把这轮调整看成一场漫长的体检,最值得珍惜的指标不是一两个月的价格曲线,而是交易是否顺畅、供需是否匹配
城市越大,生活半径越复杂,越需要二手房去承接真实的流动
当成交主力回归二手,市场就从追逐想象的溢价,回到了交换使用价值的常识
最后给出一句不花哨的判断
不必神话拐点,也别忽略底层变化,二手房的稳,正在被一次次签约和一次次撤牌慢慢搭起来
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