比高点跌去39%的二手房，年末却成了北上广深成交的主角
先把冷冰冰的时间轴摆出来
二手房价环比连跌44个月、同比连跌47个月，整整四年没抬起头
克而瑞给出的截面更直白：重点30城二手房相较峰值回落39%
这意味着，顶点100万的标的，账面只剩61万
可同一时间，挂牌却在缩，上海从高峰回落3.2万套，北京少了2.2万套，广州减少1.16万套，深圳也少了1万套
库存在退，价格在跌，成交在起，这不是常见组合
如果只看一个月，2025年12月的热度能说明问题
北京二手房成交约21556套，上海超过23000套，深圳在6500套附近
更关键的是，二手房占当地总成交的比重分别达到68%、80%、78%，七八成的成交都在二手盘里完成
这不是跟风，是实打实的换手
2025年全年来看，克而瑞统计重点30城二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，同比微增0.2%，易居研究院披露北上广深1至11月合计成交约51.9万套，均是近四年新高
用一句话概括，就是以价换量，量先稳住了
价格还在跌，为什么还会有人抢着买？
这是当下最值得较真的问题
国家统计局的数据摆在这儿：2025年10月一线城市二手房价环比再跌0.9%，11月跌幅扩大到1.1%，在所有城市里跌得最狠
明知道可能还会往下走，掏首付的人为什么不再等一等？
答案不复杂
便宜是真便宜了，资格也好办了
过去在一线城市，哪怕年薪三十万，总价五百万起步的门槛让很多人掉头
2025年不同了，政策端持续优化，北京等地限购放松，增值税等交易环节调整，价格回落叠加门槛下降，让“上车难”第一次变成了“咬牙能上”
当预算和资格都对上号，被压制多年的自住需求自然会冒头
看结构最有说服力
上海在2025年12月成交的二手房里，总价三百万元以下占比达到70.01%，50至90平方米面积段超过一半
这些签约，几乎清一色是首套刚需
再往底层看，上海常住家庭自有住房率约63%至65%，其中非沪籍家庭只有约25%
城市里还有大量稳定就业的家庭仍在等待第一套住房，这部分人群的“居住必须题”在价格回落与政策松动后被集中激活
房东端的态度，同样发生变化
不是所有人都急着卖
一种是不缺现金流的业主，挂牌久了无人问，宁可收回钥匙静待，不愿在低位成交；
另一种是高位接盘的业主，与其认亏出场，不如收租对冲月供，先把资产放在那儿
中介门店的日常因此变了味，更多电话不再是催降价，而是沟通是否暂缓带看
挂牌减少，并不全是卖光了，更多是“撤牌观望”和“转租代售”的叠加效应
当主动供给收缩，市场的情绪线也在回弹
二手房的涨跌，本质上是分散参与者的心理博弈
一套套房子握在千家万户手里，决策不统一，情绪容易共振
恐慌时会踩踏，预期稳定后会止跌
正因如此，二手房比新房更快反映真实供需
所以当挂牌量开始显著回落、成交量逐月恢复，这就是个清晰的信号，情绪的水位在下降
还有一个经常被忽视的事实
现在的买方，不再把买房当成收益率计算题，而是当作生活解题卡
住得近不近，通勤要多久，孩子上学怎么安排，这些具体的变量比K线更有分量
对刚需而言，早住一年，就是少搬一次家、少谈一次涨租
这不是投机，是把居住和时间成本算细了的理性选择
当然，理性并不等于盲目乐观
数据的另一面提醒人保持克制
国家统计局的口径显示，一线二手房价在2025年10月和11月仍是领跌阵营，说明价格调整并未结束
成交是回来了，但更多是通过让利换出来的
市场的主旋律不是大幅反弹，而是“价稳量稳”的过渡
把年内节点串一下，会更清楚节奏
2025年前三季度，二手房交易总体活跃，一季度同比冲高，此后趋稳；
10月后挂牌开始明显减少；
11月，各地成交环比回升，北京环比增长约19.5%，上海约24%，价格仍在走低；
12月，上海连续两月成交破2.2万套，北京达到近21个月高位，深圳也有年末翘尾
这是一条典型的先价后量再到预期修复的路径
市场的底，不靠口号，靠流动性；
而流动性的来源，是被价格和政策同时唤醒的真实需求
北上广深的基本盘仍在，只要价格贴近收入与预期，买得起、也愿意买的人群仍然充足
与一些三四线城市不同，一线城市的问题更多是“什么价能成交”，而非“有没有人接”
这也是房东“不慌”的底气所在
回到最初的那两个疑问
为啥跌了还买？
因为生活的刚性诉求不等人，成本够到位时，迟疑比失手更贵
房东为何不急？
因为资产质量与租赁回报仍在，现金流没断，就有时间选择出场窗口
当买与卖的节奏从同频恐慌变成错位博弈，企稳就有了物理基础
这并不意味着万事大吉
政策仍在优化，交易税费与限购的细节还会迭代；
挂牌减少需要持续观察，是短期撤牌还是中长期供给收缩，要用更多月度数据去验证；
价格层面也不必期待V形反转，更像是台阶式寻找平衡
克而瑞、易居、安居客、中指、乐有家的多源数据在2025年年底指向同一方向：二手房的“量”先走出来了，“价”还在磨
如果把这轮调整看成一场漫长的体检，最值得珍惜的指标不是一两个月的价格曲线，而是交易是否顺畅、供需是否匹配
城市越大，生活半径越复杂，越需要二手房去承接真实的流动
当成交主力回归二手，市场就从追逐想象的溢价，回到了交换使用价值的常识
最后给出一句不花哨的判断
不必神话拐点，也别忽略底层变化，二手房的稳，正在被一次次签约和一次次撤牌慢慢搭起来
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