
北京西城二手房挂牌量从5542套飙到9236套,均价跌去3万/平,房东忙着算家底,买家却迟迟不出手,这波行情到底藏着啥门道?

晚上十点的北京西城,不少二手房看房群还在叮叮咚咚响个不停,新的房源链接一条接一条跳出来,照片里的灯光从暖黄的居家感,变成了冷冰冰的白炽光,透着一股着急成交的味道。
经纪人在电话里压低声音跟客户说“价格真的有的谈”,可电话那头的房东,手指悬在报价键盘上,半天没敢按下去。

这阵子西城的房东们,没少盯着计算器反复算账。曾经13.1万/平的峰值价格还记在心里,如今均价跌到10.1万/平,一平亏3万,一套百平的房子账面就少了300万,换谁都得掂量掂量。
而那些攥着购房资格的买家,也没闲着,有人天天刷房源对比性价比,有人逮着机会就问中介“换房窗口是不是越来越小了”,买卖双方都揣着心事,谁都没敢轻易出牌。

聊完西城的情况,再看看北京其他区域,房价分化的鸿沟一眼就能看清。丰台区的房价曲线比西城更直白,从6万/平跌到4.4万/平,跌幅接近27%,和西城的抗跌表现形成鲜明对比。
放眼全国一线城市,深圳房价跌了三成,广州更是跌超四成,这么一对比,北京楼市的韧性确实肉眼可见。
但韧性不代表不痛,尤其是那些低杠杆的房东,虽然不用愁月供压力,可看着密密麻麻的挂牌房源,心里的安全感也在一点点流失。

过去三年,不少人都觉得北京楼市能跑赢市场周期,可事实证明,周期的力量谁也拗不过。
挂牌量的突然暴增,就是市场节奏被打乱的信号。
以前房东们还能靠着低杠杆的底气等反弹,现在房源扎堆,等待慢慢变成了排队,排到自己的时候,就得面对实实在在的价格落差。
就像业内人士说的,想回到2023年的高点,光有信心没用,得有真金白银持续流入才行。

这里也得提一句,西城挂牌量暴增的数据,最初来自部分平台的实时截图,统计口径和筛选条件可能存在偏差,权威渠道还没同步确认,具体数值还需要再等等看。
但不管最终数字怎么校准,挂牌量大幅上涨的趋势是明摆着的,买家看到的是更多选择,卖家感受到的是更激烈的竞争,这一点毋庸置疑。

中指研究院近期发布的报告也印证了当前的市场状态,北京二手房市场底部正在夯实,政策优化后成交有回暖迹象,但分化依然明显。
这个判断很中肯,市场底部不是一天就能筑成的,回暖也不会是所有区域一起涨,核心区靠着学区、地段的优势抗压更强,外圈区域对价格更敏感,这种差异还会持续很久。
到底谁在挂牌卖房,谁在掏钱买房,这两个群体的结构,直接决定了接下来半年的真实成交价。
如果挂牌的大多是想改善置换的房东,那“以价换量”的情况可能会更多;要是被动释放的库存占了大头,那买卖双方的谈判只会更胶着。
另外,政策会不会继续发力,信贷、税费、购房资格会不会再放宽,能不能抵消供给端的压力,这些都是影响市场走向的关键。
这里还有个容易被忽略的细节,很多人的买房决策,其实藏在生活的小细节里。
老小区的电梯多卡一次,改善换房的念头就更强烈一分;西城的学区招牌虽然还管用,但买家掏腰包前,总会盯着房东能不能让两三个百分点的利润,这往往就是成交的关键。

短期来看,北京二手房的成交节奏不会一下子快起来,经纪人的电话会更勤,带看次数会更多,价格博弈也会变成一场持久战。
对房东来说,考验的是手里的现金流和熬得住的耐心;对买家来说,考验的是挑房的判断力和下单的果断度。毕竟房子的本质,最终还是要回归居住属性和资产价值,学区、地段、房龄、物业这些核心因素,不管市场怎么波动,都会被反复掂量、重新排序。
临近周末,西城不少中介门店的带看预约表已经排满了,有人果断签字,就想锁住未来几年的不确定性;有人还是想再等等,盼着能蹲到更合适的价格。
其实比起争论市场到底触没触底,当下的北京楼市更需要一波实打实的成交,把价格锚重新定在大家都认可的位置上。
面对挂牌量激增、价格回落的北京楼市,你觉得现在是出手买房的好时机,还是继续观望更稳妥?
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